Im Mai und Juni 2010, auf dem vorläufigen Höhepunkt der Euro-Krise, habe ich in meinen Kolumnen für die WirtschaftsWoche einen Bauboom in Deutschland prognostiziert - weil sich das Anlagekapital nicht mehr aus Deutschland heraustrauen werde. Kaum jemand hat mir damals geglaubt. Es dauerte Monate, bis auch andere Stimmen zu vernehmen waren, die Ähnliches sagten.
Jetzt zeigt sich: Es ist tatsächlich zu diesem Boom gekommen. Von Mitte 2010 bis Mitte 2013 stiegen die Immobilienpreise um neun Prozent. Die Beschäftigung im Baugewerbe wuchs um 1,5 Prozent, die realen Bauinvestitionen nahmen um 4,2 Prozent zu. Die Auftragseingänge im Wohnungsbau erhöhten sich in diesem Zeitraum sogar um 36 Prozent. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen war 2012 um ein Viertel höher als 2010. Besonders in den Großstädten zogen die Neubaupreise an. In Berlin stiegen sie in diesen drei Jahren um knapp 40 Prozent, in Hamburg je nach Typ um 17 bis 40 Prozent, in Stuttgart um etwa 25 Prozent, in München zwischen 20 und 35 Prozent und in Köln um 14 bis 17 Prozent.
BUNDESBANK WARNT
Nun warnt die Deutsche Bundesbank vor einer Überhitzung der Märkte. Die Preissteigerungsraten besonders in den Ballungsräumen ließen sich „nur noch schwer rechtfertigen", schreibt sie in ihrem Monatsbericht von Oktober und warnt vor „empfindlichen Vermögensverlusten", obwohl sie beim Immobilienmarkt als Ganzem noch keine Überbewertungen feststellt.
Geht der Bauboom also schon wieder zu Ende? War das Ganze nur ein temporäres Aufflackern? Ich glaube das nicht. Es gibt verschiedene Indikatoren dafür, dass der Boom weitergeht. Einer der wichtigsten besteht in den Auftragsbeständen der Architekten, die das ifo Institut im vierteljährlichen Rhythmus erfragt. Sie liegen heute schon wieder auf dem Niveau von 1994/95. Damals ließ der Vereinigungsboom gerade nach, war aber noch kräftig. So viel wie derzeit hatten die Architekten 18 Jahre lang nicht zu tun.
Ich glaube an ein baldiges Ende des Baubooms auch deshalb nicht, weil sich Immobilienblasen in der Regel etwa anderthalb Jahrzehnte aufbauen, bevor sie platzen. Der letzte deutsche Immobilienboom dauerte von Anfang der Achtzigerjahre bis Mitte des darauffolgenden Jahrzehnts. Der letzte US-amerikanische Immobilienboom erstreckte sich von Ende der Neunzigerjahre bis 2007. Die spanische Immobilienhausse zog sich von Mitte der Neunzigerjahre bis zur Lehman-Krise im Jahr 2008 hin. Ohnehin muss nicht jeder Boom zur platzenden Blase werden. Häufig gehen die Preise auf ein höheres Plateau und verharren dort für eine Weile. Selbst wenn es zum Schluss dann doch steil nach unten geht, so sind die ersten zehn Jahre der Blasenbildung meistens ganz angenehm.
Hinzu kommt: Die Steigerung der Immobilienpreise war in Deutschland in den vergangenen Jahren wesentlich schwächer als in den meisten heutigen Krisenländern. Von 1997 bis 2000 nahmen die Preise zum Beginn des durch die Euro-Ankündigung ausgelösten Booms in Frankreich um 19 Prozent zu, in Spanien um 24 Prozent und in Irland sogar um 82 Prozent.
In der Zeit davor, in den Jahren 2000 bis 2007, sind die deutschen Immobilienpreise - mit Schwankungen - sogar permanent gefallen, während sie in vielen anderen europäischen Ländern geradezu explodierten. Das hat einen erheblichen Nachholbedarf begründet. Noch immer sind die deutschen Preise im internationalen Vergleich nicht sonderlich hoch. So sind zum Beispiel die Preise der Wohnimmobilien in einer Metropole wie Frankfurt eher niedriger als in Barcelona, und natürlich hält keine deutsche Stadt dem Vergleich mit Paris oder London stand.
Dies sind Anhaltspunkte, die sich Immobilienkäufervor Augen führen sollten. Die Chancen auf ein Schnäppchen sind zwar heute nicht mehr so groß wie noch vor zwei Jahren. Dennoch bieten klug ausgewählte Objekte in Zuzugsgebieten auf absehbare Zeit weiterhin Chancen auf Wertsteigerungsgewinne.
KEINE TRENDWENDE
Natürlich sollten wir die Warnungen der Bundesbank ernst nehmen. Aber es handelt sich dabei wohl eher um den psychologischen Versuch, rechtzeitig zu bremsen. Das istzu respektieren. Als eine privatwirtschaftlich optimale Anlageempfehlung sollte man den Bundesbankbericht aber lieber nicht interpretieren. Eine Trendwende erwarte ich erst, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Niedrigzinspolitik beendet. Steigende Finanzierungskosten könnten den Boom jäh beenden. Aber solange der Euro existiert, ist das nicht zu erwarten, denn die Bauherren haben mit den Zentralbank- Gouverneuren der überschuldeten Südländer mächtige politische Verbündete. Diese Gouverneure sitzen allesamt im EZB-Rat und werden schon dafür sorgen, dass die monetäre Druckerpresse weiter auf Hochtouren läuft. Insofern braucht man um den Wert seiner Immobilien keine Angst zu haben, solange sich die Südländer im Euro-Verbund befinden.